— состав общего имущества МКД, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
— перечень услуг и работ по содержанию и ремонту ОИ, порядок изменения такого перечня, перечень КУ, которые предоставляет УО;
— порядок определения цены договора, размера платы за содержание жилого помещения и размера платы за КУ, а также порядок внесения такой платы;
— порядок осуществления контроля собственников за выполнением УО ее обязательств по договору управления.
Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
♦ Важно!
1) Условия ДУ утверждаются одновременно с выбором УО.
2) Проект ДУ должен быть полностью заполнен, в том числе, указаны периодичность выполнения работ и оказания услуг конкретно в разрезе Вашего МКД, а также цена договора, за которую именно эта УО готова им управлять!
Внимательно прочитайте ОСС проект ДУ — после подписания возможность изменить его практически равна нулю! Никогда не подписывайте документы, внимательно не прочитав! Ваша безответственность может привести к тому, что за нецелевое расходование Ваших денежных средств по договору управления УО не понесет никакой ответственности!
3) Заключение ДУ без включения в его условия состава общего имущества законодательством не предусмотрено.
4) Если на ОСС не принято решение о порядке определения цены договора, размера платы за содержание жилого помещения и такое условие отсутствует в договоре управления МКД, то способ управления МКД считается не реализованным.
5) ЖК РФ не предусмотрены случаи одностороннего установления УО размера платы за жилищные услуги. Порядок определения размера платы за содержание жилого помещения — это существенное условие договора управления МКД (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).
УО вправе самостоятельно изменить размер платы, если:
ДУ предусматривает условие об одностороннем изменении;
— УО совершила все действия, предусмотренные договором управления (Апелляционные определения Московского городского суда от 30 июля 2013 г. по делу № 11-18483, Хабаровского краевого суда от 13 декабря 2013 г. по делу № 33-7930/2013);
— это условие не противоречит законодательству.
6) С 01.01.2017 г. изменить размер платы за содержание жилого помещения без проведения ОСС возможно при первичном включении расходов на оплату коммунальных ресурсов, используемых в целях содержания ОИ (ч. 10 ст. 12 Федерального закона № 176-ФЗ от 29 июня 2015).
Для сведения
Пленум ВС РФ 27.06.2017 г. № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принад лежащего им на праве собственности» дал разъяснения по некоторым вопросам, связанным с платой за содержание жилого помещения:
1) Пункт 15.
На общем собрании собственников помещений в МЕД, в котором выбран способ управления УО определяются:
— перечень конкретных работ и услуг, выполняемых за счет платы за содержание жилого помещения;
— условия их оказания и выполнения,
— размер указанной платы.
2) Пункт 16.
Утвержденный общим собранием собственников размер платы за содержание жилого помещения не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание ОИ в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности (ч. 1 ст. 156 ЖЕ РФ).
3) Пункт 17.
УО не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять указанную плату в размере, превышающем размер, определенный в договоре управления (ч. 7 ст. 156, части 1, 2, 3 и 8 ст. 162 ЖЕ РФ, п. 1 ст. 310, п. 1 ст. 432, ст. 450–453 ГЕ РФ).
4) Пункт 18.
Решение ОСС об утверждении существенного условия договора управления о порядке определения размера платы за содержание жилого помещения в МКД, признанное недействительным решением суда, не подлежит применению.
В этом случае плата за содержание жилого помещения подлежит перерасчету исходя из порядка, определяемого в соответствии с прежними условиями договора управления МКД (ч. 7 ст. 156, части 1, 2, 3 ст. 162 ЖЕ РФ).
Вернемся к компетенции ОСС. Капитальный ремонт общего имущества в МКД регулируется отдельным разделом в ЖК РФ (Раздел IX «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах») и множеством региональных НПА, поэтому он выделен в отдельную таблицу.
КАПРЕМОНТ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МКД
В таблицу сведены вопросы повестки дня ОСС без разделения по способам формирования фонда капремонта. В каждом конкретном случае образцы документов ОСС надо посмотреть на сайте регионального ФКР.
► Обратите внимание!
1) Если собственниками принято решение о ежемесячном взносе на капремонт в размере минимального, установленного субъектом РФ, перечень услуг и/или работ по капремонту и сроки его проведения определяются в соответствии с региональной программой (ч. 4.1 ст. 170 ЖК РФ).
